Le marché des foncières cotées rassemble des sociétés immobilières cotées en bourse qui offrent une alternative attractive à l’immobilier traditionnel pour investir dans la pierre sans les contraintes de gestion directe.
Les foncières cotées en bourse en résumé
- Les foncières cotées (SIIC) sont des sociétés immobilières cotées bénéficiant d’un statut fiscal privilégié avec obligation de distribuer 95% des bénéfices issus des loyers
- Elles permettent un achat et une revente immédiats en bourse, contrairement aux SCPI où les fonds peuvent être bloqués plusieurs semaines
- L’investissement est accessible dès quelques dizaines d’euros via compte-titres ordinaire, assurance-vie ou ETF immobiliers
- La fiscalité est avantageuse : choix entre flat tax de 30% ou barème progressif de l’IR, et exonération de l’IFI
Qu’est-ce qu’une foncière cotée ?
Une foncière cotée est une société spécialisée dans la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier, dont les actions sont échangées en bourse. En France, ces sociétés adoptent généralement le statut SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée), créé en 2003 et inspiré des REITs américains.
Le statut SIIC confère des avantages fiscaux significatifs. Ces sociétés bénéficient d’une exonération d’impôt sur les sociétés en contrepartie d’obligations strictes : elles doivent distribuer au moins 95% des bénéfices issus des loyers et 70% des plus-values de cession immobilière.
Contrairement aux promoteurs immobiliers comme Bouygues ou Nexity qui tirent leurs revenus de la construction et de la vente, les foncières cotées génèrent leurs bénéfices principalement des loyers de leur parc immobilier. Leur modèle économique repose sur trois piliers :
- L’acquisition d’actifs immobiliers,
- La mise en location d’actifs immobiliers
- La valorisation des actifs immobiliers dans le temps.
La plupart des foncières cotées adoptent une stratégie de spécialisation sectorielle, se concentrant sur une typologie d’actifs spécifique (bureaux, centres commerciaux, logistique, résidentiel) pour développer une expertise métier pointue et optimiser la gestion de leur patrimoine.
Les leaders français illustrent cette spécialisation sectorielle :
- Unibail-Rodamco-Westfield domine le segment des centres commerciaux premium avec 11,1 milliards d’euros de capitalisation
- Gecina se concentre sur les bureaux parisiens (6,2 milliards d’euros)
- Argan s’est spécialisée dans la logistique et les entrepôts avec 1,6 milliard d’euros de capitalisation
SIIC vs SCPI : le match de l’immobilier papier
Parmi les supports d’investissement immobilier les plus courants pour les investisseurs français, deux véhicules dominent le marché : les SCPI, fonds collectifs non cotés, et les SIIC, sociétés immobilières cotées en bourse. Bien que visant le même objectif, ces deux véhicules présentent des profils d’investissement radicalement différents.
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Critères |
Foncières cotées (SIIC) |
SCPI |
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Liquidité |
Excellente (temps réel) |
Faible (plusieurs semaines) |
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Ticket d’entrée |
Quelques dizaines d’euros |
Quelques centaines d’euros |
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Frais d’entrée |
<1% (frais de courtage) |
0-12% du montant investi |
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Fiscalité sur les revenus |
Choix entre Flat tax de 30 % ou barème progressif de l’IR + 17,2 % Prélèvements Sociaux |
Barème Progressif de l’IR + prélèvements sociaux |
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Fiscalités sur les plus-values |
Choix entre Flat tax de 30 % ou barème progressif de l’IR + 17,2 % prélèvements sociaux |
19% impôt sur le revenu + 17,2% prélèvements sociaux avec abattements progressifs (exonération IR à 22 ans, prélèvements sociaux à 30 ans) |
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Impôt sur la fortune immobilière |
Exonérées |
Soumises |
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Financement à crédit |
Impossible |
Possible (effet de levier) |
Pour un jeune actif recherchant la liquidité et acceptant la volatilité, les foncières cotées offrent flexibilité et fiscalité avantageuse. Un investisseur proche de la retraite préférera la régularité des SCPI, quitte à accepter des frais d’entrée plus élevés.
L’effet de levier constitue l’avantage décisif des SCPI : la possibilité d’emprunter pour financer l’investissement multiplie le rendement potentiel, option impossible avec les foncières cotées sauf via crédit à la consommation.
Comment investir dans les foncières cotées
L’investissement en foncières cotées s’effectue comme tout achat d’actions en bourse, mais nécessite de comprendre les spécificités de ces véhicules immobiliers avant de choisir son mode de détention.
Investir dans les foncières cotées via un compte-titres ordinaire (CTO)
Le compte-titres ordinaire représente l’approche la plus accessible et la plus complète. Disponible chez tous les courtiers, il permet d’acheter et vendre des actions de SIIC françaises et de REITs internationales en temps réel avec des frais limités aux commissions de courtage et à la taxe sur les transactions financières, soit généralement moins de 1% du montant investi. C’est notamment le cas de Trade Republic qui offre des conditions particulièrement avantageuses avec 1€ par ordre et aucun frais de compte.
Pour les REITs américaines (Prologis, Realty Income, etc.), le CTO permet l’investissement direct avec des frais de change USD/EUR à prévoir. Les dividendes de REITs étrangères sont soumis à la flat tax de 30% comme les SIIC françaises, mais peuvent subir une retenue à la source dans le pays d’origine (généralement récupérable via un crédit d’impôt).
Cette solution convient aux investisseurs souhaitant garder le contrôle total de leurs achats et arbitrage.
Investir dans les foncières cotées avec l’assurance-vie
L’assurance-vie offre une fiscalité attractive pour détenir des foncières cotées. Les plus-values et dividendes bénéficient du régime avantageux de l’assurance-vie, avec une exonération progressive après 8 ans et des abattements annuels.
Seuls certains contrats proposent des SIIC françaises en unités de compte, limitant le choix mais simplifiant la gestion fiscale. Pour les REITs internationales, l’accès se fait principalement via des fonds immobiliers spécialisés ou des ETF REITs mondiaux disponibles dans certains contrats sans frais de change.
Investir dans les foncières cotées avec les ETF immobiliers
Les ETF immobiliers constituent une solution de diversification automatique donnant accès simultanément aux SIIC européennes et aux REITs internationales. Par exemple, le fonds Amundi Index FTSE EPRA/NAREIT Global permet d’investir dans des centaines de foncières mondiales, réduisant le risque spécifique à une société ou un pays.
Investir dans les foncières cotées avec un PEA
Depuis 2011, les foncières françaises ont perdu leur éligibilité au Plan d’Épargne en Actions. Le Parlement français considère que ces sociétés, majoritairement centrées sur l’immobilier français, ne contribuent pas suffisamment au financement des entreprises européennes, objectif principal du PEA.
C’est le cas de Lyxor PEA Immobilier Europe (FTSE EPRA/NAREIT) UCITS ETF qui contourne cette restriction grâce à sa structure d’ETF synthétique : ce fonds reproduit la performance des foncières européennes par le biais de contrats financiers plutôt qu’en détenant directement les actions, respectant ainsi les règles du PEA.
Les meilleures foncières cotées en 2025
La sélection des meilleures foncières cotées repose sur des critères financiers rigoureux et une analyse de leur positionnement stratégique dans un marché immobilier en mutation.
Les critères de sélection essentiels incluent :
- La capitalisation boursière (gage de liquidité)
- Le ratio dette nette / EBITDA (indicateur clé de solvabilité)
- Le taux d’occupation financier (TOF) (mesure l’efficacité de gestion)
- La notation de crédit (investment grade souhaitable)
S’ajoutent à ces indicateurs quantitatifs des indicateurs de sélection stratégique :
- La diversification géographique et sectorielle
- La qualité des locataires
Voici une sélection des meilleurs SIIC français :
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Critères |
Gecina |
Klépierre |
Argan |
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Capitalisation Boursière |
6,2 Mds € |
9,56 Mds € |
~1,6 Mds € |
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Dette Nette/EBITDA |
11,7x (fin 2023) Amélioration continue |
7,1x (déc. 2024) Historiquement bas |
9,2x (fin 2024) |
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Taux d’Occupation (TOF) |
93,4% (2024) |
96,5% (déc. 2024) |
100% du patrimoine exploité (fin 2024) |
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Notation Crédit |
A- (S&P) A3 (Moody’s) |
A- (S&P 2025) A (Fitch 2025) |
BBB- (S&P) |
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Diversification Géographique |
Paris QCA + Neuilly |
10+ pays Europe continentale |
France métropolitaine |
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Diversification Sectorielle |
Bureaux parisiens premium (70%) + Logements haut de gamme |
Centres commerciaux leaders + Projets d’agrandissement |
Logistique pure Entrepôts premium e-commerce |
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Qualité Locataires |
Grandes entreprises |
Enseignes retail internationales |
Logisticiens et e-commerce |
Voici une sélection des meilleurs REITs américains :
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Critères |
Prologis |
Realty Income |
iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF |
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Capitalisation Boursière |
80+ Mds USD |
45+ Mds USD |
868M € (Distribution) 325M € (Capitalisation) |
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Dette Nette/EBITDA |
4,9x (Q1 2025) 5,1x (Q2 2025) |
7,3x – 8,3x (Prévision 2025) |
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Taux d’Occupation (TOF) |
95,1% (Q1 2025) |
98,6% (Q2 2025) |
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Notation Crédit |
A2 (Moody’s, 2025) |
A3 (Moody’s) BBB+ (Fitch) |
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Diversification Géographique |
20 pays mondiaux |
US + International |
Marchés développés mondiaux |
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Diversification Sectorielle |
Logistique mondiale + Innovation (Data centers + Énergie) |
Commerce diversifié Contrats longs (triple net) |
REITs diversifiées dans toutes les spécialités |
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Qualité Locataires |
E-commerce et retail |
91 industries diversifiées |
Centaines de foncières mondiales |
